{"id":5106,"date":"2025-01-22T10:51:40","date_gmt":"2025-01-22T09:51:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.voelkel-re.de\/dirk-voelkel-dans-un-entretien-avec-hi-heute\/"},"modified":"2025-01-23T11:56:31","modified_gmt":"2025-01-23T10:56:31","slug":"dirk-voelkel-dans-un-entretien-avec-hi-heute","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.voelkel-re.de\/fr\/dirk-voelkel-dans-un-entretien-avec-hi-heute\/","title":{"rendered":"Dirk V\u00f6lkel dans un entretien avec Hi heute"},"content":{"rendered":"\n

V\u00d6LKEL REAL ESTATE est depuis de nombreuses ann\u00e9es l’une des soci\u00e9t\u00e9s de gestion de centres commerciaux les plus connues et les plus importantes d’Allemagne. Fond\u00e9e et bas\u00e9e \u00e0 Hambourg par Dirk V\u00f6lkel, la soci\u00e9t\u00e9 accorde une grande importance \u00e0 l’\u00e9quilibre entre le propri\u00e9taire, le gestionnaire et le locataire, tout en gardant \u00e0 l’esprit les besoins en constante \u00e9volution des clients. Dans un entretien avec Thorsten M\u00fcller, r\u00e9dacteur en chef de HI HEUTE, le fondateur de l’entreprise nous fait part de son point de vue sur les derniers d\u00e9veloppements dans le secteur. <\/strong><\/p>\n\n

HI HEUTE : De nombreux centres commerciaux allemands repensent depuis longtemps leur offre. Selon vous, qu’est-ce qui doit \u00eatre mis en avant dans ce cadre ? <\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> Rien de particuli\u00e8rement nouveau : un client satisfait qui obtient un pourcentage \u00e9lev\u00e9 de ce qu’il veut et qui est agr\u00e9ablement surpris de temps en temps. Pour cela, il faut s’orienter syst\u00e9matiquement vers des segments de client\u00e8le riches en opportunit\u00e9s. Le marketing dans son sens le plus global et le meilleur. Se poser les questions suivantes : qui est mon client, que veut-il, quels sont ses besoins ? Puis-je g\u00e9n\u00e9rer des besoins et les satisfaire ? Quels sont les clients que je peux gagner en me d\u00e9marquant de la concurrence ? C’est notre approche classique dans nos centres et nos mandats de conseil. Analyse, segmentation, regroupement, formulation d’objectifs, positionnement strat\u00e9gique, orientation de toutes les mesures en cons\u00e9quence. En termes de faits concrets, il s’agit de l’aspect du centre, de son apparence, c’est-\u00e0-dire de sa coque, et \u00e0 l’int\u00e9rieur de celle-ci, du noyau avec le mix de secteurs et de locataires adapt\u00e9, associ\u00e9 \u00e0 des facteurs doux comme l’offre de services et le marketing appropri\u00e9s. Une bonne communication avec les clients joue un r\u00f4le cl\u00e9 \u00e0 cet \u00e9gard. Il s’agit ici d’un \u00e9change, d’un dialogue, et non d’une communication permanente. <\/p>\n\n

HI HEUTE : Quel est le regard des investisseurs sur la situation actuelle ? Qu’est-ce qui compte pour eux ? <\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> La question est d’abord de savoir de quel type d’investisseur il s’agit. Il existe des investisseurs opportunistes qui n’attendent que l’occasion d’acheter des centres commerciaux. D\u00e8s qu’ils ont l’occasion d’acqu\u00e9rir un bien immobilier riche en opportunit\u00e9s, en tenant compte des attentes \u00e9lev\u00e9es en mati\u00e8re de rendement des capitaux propres, ils se pr\u00e9cipitent. Pour les d\u00e9tenteurs d’actifs \u00e0 plus long terme, il s’agit d’optimiser tous les aspects : stabilit\u00e9 de l’investissement, saisir les opportunit\u00e9s d’optimisation du mix, r\u00e9duire les co\u00fbts d’exploitation au profit du revenu locatif, mais aussi des co\u00fbts restant \u00e0 la charge du bailleur (r\u00e9sultant de la vacance ou du plafonnement dans les contrats de location d’ancrage). Pour ce faire, des investissements importants sont \u00e9galement r\u00e9alis\u00e9s dans le domaine des co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques, ce qui permet un amortissement rapide ou une meilleure gestion du point de vue des “consommations adapt\u00e9es aux besoins”. Le finishing est \u00e0 l’ordre du jour et c’est une bonne chose. <\/p>\n\n

HI AUJOURD’HUI : Les visiteurs ne veulent pas seulement des boutiques originales et des \u00e9v\u00e9nements r\u00e9guliers, mais surtout un bon service. Comment parvenez-vous, en tant que gestionnaire de centre exp\u00e9riment\u00e9, \u00e0 l’am\u00e9liorer en permanence ? <\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> Tout d’abord, il vaut la peine de comparer avec l’\u00e9tranger. Le service commence par la bonne attitude, la mentalit\u00e9 de service. Celle-ci est par exemple plus naturelle chez les vendeurs italiens que chez nous. De m\u00eame, \u00e0 l’exception de la haute gastronomie allemande, le personnel de service dans la restauration est nettement plus aimable. Les serveuses et les serveurs travaillent avec une certaine fiert\u00e9, nous ne parlons pas ici de hauts-lieux touristiques comme Venise. <\/p>\n\n

En Allemagne, il y a encore du potentiel \u00e0 exploiter. \u00c0 la fin de la journ\u00e9e, les visiteurs doivent se sentir \u00e0 l’aise dans le centre. C’est \u00e0 une telle culture de l’accueil que nous aspirons. J’ai toujours souhait\u00e9 des manifestations communes \u00e0 toutes les personnes travaillant dans un centre, ainsi que des formations sur ce th\u00e8me, une attitude commune, un “nous sommes le centre”. Malheureusement, cela a \u00e9t\u00e9 trop n\u00e9glig\u00e9 au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es. Cela doit changer et passer au premier plan. <\/p>\n\n

HI AUJOURD’HUI : Sinon, que pensez-vous qu’un centre doive faire, tant pour les locataires que pour les consommateurs, pour avoir du succ\u00e8s \u00e0 long terme ?<\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> Une capacit\u00e9 d’adaptation constante aux nouveaux d\u00e9veloppements et besoins est la condition sine qua non. Regarder les tendances d’un \u0153il attentif, reconna\u00eetre celles qui sont durables, c’est-\u00e0-dire qui ont un impact plus long, et \u00e9valuer leur influence. La gestion de centre doit conna\u00eetre les clients. La communication avec les clients, dont nous avons d\u00e9j\u00e0 parl\u00e9 et qui est aujourd’hui plus facile que jamais, offre l’approche n\u00e9cessaire. Identifier les changements de mani\u00e8re sismographique et (r\u00e9)agir \u00e0 un stade pr\u00e9coce. Je souhaite une collaboration \u00e9troite avec les partenaires de location, le “centre” peut alors faire valoir ses atouts en somme. <\/p>\n\n

HI HEUTE : En parlant de locataires : Comment voyez-vous l’\u00e9volution des loyers dans les ann\u00e9es \u00e0 venir ? Y aura-t-il des changements significatifs par rapport \u00e0 la situation actuelle ? <\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> Il est \u00e9vident que les loyers ne peuvent pas \u00e9voluer de mani\u00e8re significative \u00e0 la hausse actuellement. Les centres commerciaux en portefeuille qui ont \u00e9t\u00e9 revitalis\u00e9s avec succ\u00e8s et qui enregistrent aujourd’hui des taux de fr\u00e9quentation exceptionnellement \u00e9lev\u00e9s peuvent s’attendre \u00e0 une hausse des loyers en raison de l’augmentation de la demande de location des surfaces. En outre, nous venons d’examiner dans le cadre du consulting un immeuble existant \u00e0 long terme et bien situ\u00e9 qui pr\u00e9sente effectivement un potentiel de hausse. <\/p>\n\n

Ce n’est toutefois pas la masse des biens. La demande et l’envie d’expansion ont sensiblement augment\u00e9, et il est rare d’atteindre l’ancien niveau de loyer avant la pand\u00e9mie. Par le biais d’indexations, le niveau augmentera successivement. Il ne faut pas s’attendre \u00e0 plus dans la p\u00e9riode mentionn\u00e9e. <\/p>\n\n

HI HEUTE : Num\u00e9risation, IA et ESG sont des mots-cl\u00e9s sans lesquels aucune gestion de centre n’est possible aujourd’hui. Que faites-vous dans ces domaines ? <\/strong><\/p>\n\n

Dirk V\u00f6lkel :<\/strong> Beaucoup. Comme nous l’avons toujours dit, nous testons r\u00e9guli\u00e8rement des proptechs, que nous conservons ou abandonnons. Les proptechs qui r\u00e9duisent la consommation d’\u00e9nergie ont \u00e9t\u00e9 et sont toujours particuli\u00e8rement pr\u00e9cieuses. Les syst\u00e8mes de contr\u00f4le intelligents, qui mesurent, contr\u00f4lent et g\u00e8rent, servent les trois mots d’ordre. La gestion technique des b\u00e2timents doit pouvoir \u00eatre contr\u00f4l\u00e9e de mani\u00e8re centralis\u00e9e. La machine est ici plus performante que l’homme. L’homme fixe les rep\u00e8res. La machine fournit en m\u00eame temps une grande partie des donn\u00e9es n\u00e9cessaires \u00e0 la certification ESG. Nous sommes membres d’ECORE et nous avons particip\u00e9 de mani\u00e8re intensive \u00e0 l’\u00e9laboration du catalogue de questions concernant les centres commerciaux. <\/p>\n\n

Mais nous misons \u00e9galement sur le soutien num\u00e9rique via des capteurs et des logiciels d’\u00e9valuation, des applications et des m\u00e9dias sociaux pour analyser l’origine des clients, le comportement des clients, l’\u00e9volution de la fr\u00e9quentation, la communication avec les clients. Nous avons toujours test\u00e9 de nombreuses innovations, comme l’achat assist\u00e9 par vid\u00e9o \u00e0 domicile avec des conseils d’achat personnalis\u00e9s et des rendez-vous convenus. Tout ce qui nous rapproche du client nous int\u00e9resse. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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